2024德国房市将更糟？再有大型房地产公司破产，专家预计房租还要大涨

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在德国，房地产市场不景气的趋势已维持了相当长的一段时间。仅在今年，多家德国知名大型房地产商接连申请破产，就为人们释放了一个消极的信号。

而即将到来的2024年并不会让从业者如释重负。年关将近，德媒又爆出一个重磅消息：亿万富翁雷内·本科的两家房地产公司正在寻求破产程序。

两家公司之一的Signa Prime宣布将于28日向维也纳商事法院申请重组程序。另一家公司Signa Development也将于29日采取这一步骤。公司称，此举是为了“在公司自我管理和可持续重组的框架内有序地继续经营业务。”

Signa Prime在德国坐拥多处顶级地段的地产，包括汉堡的新地标建筑“易北塔”、柏林的奢侈品商场KaDeWe以及连锁百货公司Galeria Karstadt Kaufhof的地产。

该公司的网站显示，Signa Prime拥有总价值204亿欧元的房产。根据2022年的年度报告，Signa Prime在前一年年底的负债接近108亿欧元。Signa Prime上一年亏损约10亿欧元，原因是其投资房地产出现了贬值（尤其是在德国）。

属于雷内·本科房地产帝国的另一家公司Signa Development上周已以其流动性状况为由宣布申请破产。这家专注于住宅和城市开发项目的公司去年亏损约3.16亿欧元。网站上显示，该公司当前资产负债表总额高达46亿欧元。

关注德国房市的人，一定对今夏伊始出现的破产潮记忆犹新。在申请破产的名单中，Project Real Estate AG、Euroboden以及Development Partner等大型房地产公司赫然在列。这些公司在德国留下上百个烂尾项目，不少华人同胞也成为受害者，一时哀鸿遍野。

以Signa集团的体量而言，公司的破产必然再次为人们拉响警报。事实上，早在今年第一季度，德国就有63家房地产和住房行业的合伙企业和公司申请破产，比去年同期翻了一番，但其中大多是小型公司。实践证明，在建筑成本上涨、利率上升的当下，越来越多的大型房企也将难以为继。

住房建筑业的低迷，反过来推动了房租的上涨，而这一趋势还将在2024年愈演愈烈。

大型经纪商仲量联行(JLL)的住宅房地产估值专家海德里希(Roman Heidrich)表示：“我们预计2024年的政治不确定性将持续较高，新住宅建设的刺激空间不大。”因此，租房市场的需求将会进一步恶化。

根据JLL的最新数据，今年第三季度，德国八大城市的租金同比上涨了8.4%。第二季度的增幅为3.8%。其他大城市的租金也同比大幅上涨，包括曼海姆（5.7%）、波恩（4.8%）、埃森（5.2%）和伍珀塔尔（5.7%）。

海德里希指出：“我们认为，租金在中长期内将继续上涨，因为在未来几年内，德国大部分地区的需求将继续大大超过不断减少的新公寓供应量。”

由于利率上涨和建筑成本高昂，许多人不得不从“买房”转向“租房”——尽管房价略有下降，但其并不能对冲更贵的贷款“月供”。很多人不知道的事实是：德国已经是欧盟中唯一一个租户数量多于房主数量的国家。